في الجزائر، لا يُختزل الحديث عن العقار في مجرد أرقام أو أسعار تتصاعد وتنخفض، بل يتحول إلى مرآة عميقة تعكس تحولات المجتمع وتوازناته الاقتصادية، حيث يتقاطع حلم السكن مع رهانات الدولة في إعادة تشكيل السوق وضبط إيقاعه وسط ضغوط ديموغرافية ومالية متزايدة، في مشهد يبدو أقرب إلى معادلة معقدة تتداخل فيها السياسات العمومية مع سلوك الأفراد وتوقعاتهم، لتصنع في النهاية واحدة من أكثر القضايا حساسية في النقاش العمومي. فالعقار في الجزائر لم يعد مجرد قطاع اقتصادي، بل أصبح قضية اجتماعية بامتياز، تتشابك فيها تطلعات الشباب مع سياسات الدولة، وتُختبر من خلالها قدرة الاقتصاد الوطني على تحقيق التوازن بين العرض والطلب، في ظل تحولات عالمية تؤثر بشكل مباشر على كلفة البناء وأسعار المواد الأولية.

العرض والطلب وارتفاع الأسعار

ولعل ما يزيد من تعقيد المشهد هو أن السوق العقارية في الجزائر تشهد تزايد في الطلب بشكل مستمر نتيجة النمو السكاني والتوسع الحضري، في مقابل عرض لا يزال أقل من مواكبة هذا الطلب بنفس الوتيرة، خاصة في المدن الكبرى مثل الجزائر العاصمة ووهران وقسنطينة، وهو ما أدى إلى ارتفاع تدريجي في الأسعار، جعل من امتلاك مسكن أصعب لشريحة من المواطنين، مما دفع إلي تدخل الدولة عبر برامج سكنية متعددة. وتشير تقديرات حديثة إلى أن متوسط أسعار العقارات في الجزائر بلغ نحو 12 مليون دينار جزائري في بداية 2026، مع تفاوت كبير حسب الموقع ونوعية السكن، حيث تتراوح الأسعار بين 8 و35 مليون دينار.

تأثير العوامل العالمية على السوق المحلية

هذا التباين بين العرض والطلب لم يأتِ فقط نتيجة عوامل داخلية، بل تأثر أيضًا بعوامل خارجية، من بينها التضخم العالمي وارتفاع تكاليف مواد البناء، إضافة إلى التحولات في سلاسل الإمداد العالمية، وهو ما جعل تكلفة إنجاز المشاريع السكنية أكثر تعقيدًا، حتى مع اعتماد الجزائر على الإنتاج المحلي في بعض المواد الأساسية مثل الحديد والإسمنت. غير أن ما يلفت الانتباه هو أن هذه الضغوط لم تؤدِ إلى انفجار حاد في الأسعار بقدر ما أدت إلى حالة من “التصحيح البطيء”، حيث سجلت الأسعار ارتفاعًا سنويًا يُقدر بنحو 6% في المتوسط، مع نسب أعلى في المدن الكبرى، وهو ما يعكس نوعًا من التوازن الذي تحاول السوق الحفاظ عليه في ظل هذه الظروف.

تدخل الدولة لضبط السوق العقارية

وفي مواجهة هذه التحديات، تحركت الدولة الجزائرية عبر حزمة من الإجراءات التنظيمية والرقابية، كان أبرزها إطلاق مرجع وطني لأسعار العقار يغطي سنتي 2025 و2026، في محاولة لضبط السوق والحد من المضاربة، حيث يُعد هذا المرجع أداة رسمية تعتمد عليها الإدارات والفاعلون العقاريون في تحديد الأسعار، بما يضمن شفافية أكبر في المعاملات ويحد من الفوارق غير المبررة بين المناطق. ولم يكن هذا الإجراء معزولًا، بل جاء ضمن استراتيجية أوسع تشمل تشديد الرقابة على الوسطاء غير المعتمدين، الذين شكلوا لسنوات أحد أبرز مصادر اختلال السوق، خاصة في ظل انتشار الممارسات غير القانونية التي ساهمت في رفع الأسعار بشكل غير مبرر.

برامج السكن ودورها في تهدئة السوق

غير أن الرهان الأكبر للدولة لم يكن فقط في ضبط الأسعار، بل في زيادة العرض من خلال برامج سكنية ضخمة، على رأسها برنامج “عدل 3”، الذي يُنظر إليه كأحد أهم أدوات امتصاص الطلب المكبوت، حيث ساهم في إعادة توجيه الطلب من السوق الحرة إلى السكن المدعوم، ما أدى إلى نوع من التهدئة في الأسعار، خاصة في الضواحي والمدن الجديدة. وقد انعكس ذلك في تراجع المضاربة نسبيًا، حيث أصبح العديد من المشترين يفضلون الانتظار للاستفادة من هذه البرامج بدل الدخول في السوق الحرة بأسعار مرتفعة، وهو ما خلق نوعًا من التوازن بين العرض والطلب.

التمويل العقاري في الجزائر

إذا ما أخذنا في الاعتبار طبيعة السوق العقارية في الجزائر، التي لا تزال تعتمد بشكل كبير على السيولة النقدية، في ظل محدودية التمويل البنكي، نجد أن هذا هو ما يجعل الأسعار أكثر عرضة للتقلبات المرتبطة بالمداخيل الفردية والسياسات المالية للدولة. وفي هذا السياق، تلعب السياسة النقدية دورًا غير مباشر في توجيه السوق، حيث ساهمت أسعار الفائدة المنخفضة نسبيًا في دعم القدرة الشرائية.

البعد الاجتماعي والثقافي للعقار

ولا يمكن فهم ديناميكيات السوق العقارية في الجزائر دون التوقف عند البعد الثقافي والاجتماعي، حيث لا يزال العقار يُنظر إليه كأحد أكثر أشكال الادخار أمانًا، في ظل غياب بدائل استثمارية قوية، وهو ما يفسر استمرار الطلب حتى في فترات الركود، إذ يفضل الكثير من الجزائريين توجيه مدخراتهم نحو شراء العقارات، سواء للسكن أو للاستثمار، ما يعزز من استقرار السوق على المدى الطويل، لكنه في الوقت ذاته يساهم في إبقاء الأسعار عند مستويات مرتفعة نسبيًا.

العقار كأداة تمويل اقتصادي

وفي المقابل، تحاول الدولة استغلال هذا التوجه من خلال إدماج العقار في سياساتها المالية، كما ظهر في توجهها نحو إصدار صكوك سيادية مدعومة بأصول عقارية، في خطوة تهدف إلى تعبئة الموارد المالية خارج النظام التقليدي، وتعزيز دور العقار كأداة تمويلية، وهو ما يعكس تحولًا في النظرة إلى هذا القطاع من مجرد مجال للاستهلاك إلى رافعة اقتصادية يمكن توظيفها لدعم النمو وتنويع مصادر الدخل.

تحديات التوازن بين البعد الاجتماعي والاقتصادي

ورغم كل هذه الجهود، يبقى التحدي الأكبر مرتبطًا بقدرة الدولة على تحقيق التوازن بين الطابع الاجتماعي للسكن، باعتباره حقًا أساسيًا للمواطن، وبين طبيعته الاقتصادية كسلعة تخضع لقوانين السوق، وهو ما يتطلب سياسات دقيقة تأخذ بعين الاعتبار مختلف المتغيرات، من بينها النمو السكاني والتوسع الحضري وتغير أنماط العيش. وفي هذا السياق، تشير تقارير دولية إلى أن الجزائر تحتل مرتبة متقدمة من حيث القدرة على تحمل تكاليف السكن.